Kinnisvara müügi- ja üüritulu deklareerimise olulisus

Maksu- ja Tolliamet (MTA) rõhutab, et füüsilised isikud peavad tuludeklaratsioonis kajastama ka möödunud aastal kinnisvara müügist ja üürimisest saadud tulu. MTA analüüsi kohaselt on 2025. aasta kinnisvara müügi andmed eeltäidetud 1173 inimesel, kelle müügitehingud ulatusid kokku 112 miljoni euroni. Need isikud peavad tuludeklaratsiooni täites lisama ka soetamismaksumuse ja müügiga seotud kulud. MTA tulumaksu osakonna juhtivspetsialist Aune Maria Marjapuu selgitab, et ühe elukoha müük kahe aasta jooksul on maksuvaba. Näiteks, kui müüakse elukohta, suvilat või omandireformi käigus tagastatud maad, on müük maksuvaba. Sellisel juhul on võimalik eeltäidetud rida tuludeklaratsioonis kustutada, lisades põhjuse. Kõikidel muudel juhtudel tuleb kinnisvaramüügist saadud kasult tasuda tulumaks.

Kinnisvara müük, mille kasu kuulub maksustamisele, kuid mille andmed ei ole tuludeklaratsioonis eeltäidetud, tuleb deklareerida tabelis 6.3. Lisaks tuleb üüritulu samuti tuludeklaratsioonile lisada, märkides kogu aasta jooksul teenitud üürisumma. Siiski ei loeta üüritulu hulka üürniku kulutusi, mis on seotud eluruumi heakorraga, näiteks lumekoristuse või mööbli asendamise kulutusi. Kui üürnik maksab laenumakseid või maamaksu üürileandja eest, siis need kulud loetakse üürileandja üüritulu hulka.

Kui kinnisvara on renditud äriühingule, on äriühing väljamakse tegemisel juba tulumaksu kinni pidanud. Need andmed on tuludeklaratsioonis tabeli 5.4 esimeses osas eeltäidetud. Kui üüritulu on saadud, millelt ei ole tulumaksu kinni peetud, tuleb aasta jooksul saadud summa ja kinnisvara aadress märkida tabeli 5.4 teise ossa. Eluruumi väljaüürimisel on lubatud 20% üüritulust maha arvata üürimisega seotud kulude katteks, näiteks korteri korrashoiu või väiksemate remonttöödega seotud kulud. Selleks ei pea eraldi kuludokumente esitama, kuna 20% ulatuses mahaarvamine toimub automaatselt üüritulu deklareerimisel. Tulumaks, mis on 22%, tuleb tasuda üürisummalt, mis on vähendatud lubatud mahaarvamiste võrra. Kui eluruumi üüritulu on tuludeklaratsioonil eeltäidetud, arvestatakse ka maksusoodustust automaatselt.

Üüritulu, mis on teenitud platvormide kaudu, nagu AirBnb või Booking.com, tuleb samuti deklareerida. Kui eraisik osutab majutusteenust ja ei tee seda ettevõtjana, peab ka see tulu olema kajastatud füüsilise isiku tuludeklaratsioonil. Oluline on märkida, et korteri kasutamisega seotud kommunaalkulusid ei saa majutusteenusega teenitud tulust maha arvata. Sellise tulu deklareerimisel tuleb kasutada tabeli 5.4 teist osa tululiigiga „Muu rendi- või üüritulu (kinnisvara, vallasvara)“, kuna 20% mahaarvamine ei ole lubatud. Kui soovitakse korteriga seotud kulutusi arvesse võtta, tuleb tegutseda ettevõtjana.

MTA kontrollib platvormide kaudu teenitud üüritulude deklareerimist, tuginedes andmetele, mida platvormihaldurid MTA-le esitavad. Alates 2023. aastast on platvormihalduritel kohustus edastada MTA-le teavet tehingute kohta, mille osalisteks on Eesti eraisikud või äriühingud. MTA võrdleb neid andmeid tuludeklaratsioonil kajastatud andmetega. Kui pärast deklaratsiooni esitamist selgub, et osa tuludest on deklareerimata, palub MTA deklaratsiooni parandada. Kui deklaratsiooni ei parandata, võib MTA järelevalve käigus määrata tasumisele kuuluva summa, millele lisandub ka intress. MTA soovib vältida selliseid olukordi ning kutsub üles kõiki möödunud aastal teenitud tulud hoolikalt tuludeklaratsioonile lisama.

Tänavu jaanuaris võttis MTA ühendust ligi 200 inimesega, kellel oli mullu jäänud kinnisvara müük deklareerimata, mille tulemusena deklareeriti täiendavalt 4,2 miljonit eurot tulu. Kinnisvaratuludega seotud MTA järeltegevuste tõttu deklareeriti mullu kokku 16,2 miljonit eurot tulu, mille tõttu suurenes maksukohustus üle 2,2 miljoni euro. Kui olete müünud või välja üürinud kinnisvara ja pole kindel, milline summa deklareerimisele kuulub, soovitab MTA tutvuda teabega oma kodulehel. Kui seal ei leidu vastuseid, on soovitatav MTAga ühendust võtta, et vältida võimalikke vigu.